はじめに
「年収は十分なはずなのに、審査に落ちてしまった」「転職したばかりだと、やはり家は買えないのか？」
住宅ローンの審査について調べると、ネット上には「年収の〇倍までなら通る」「正社員なら安心」といった断片的な情報が溢れています。しかし、実務の現場で数多くの案件に携わっていると、年収1,000万円超のハイスペックな方が落ちる一方で、年収300万円台の方が理想のマイホームを手に入れる場面を私は何度も目にします。
その明暗を分けているのは、年収という単一の数字ではありません。銀行が必ずチェックしている「5つの審査項目」の総合評価です。
本記事では、住宅ローン審査の本質を理解し、審査通過率を最大化させるためのポイントを、実務ベースの知見から詳しく解説します。
1. 住宅ローン審査の正体は「総合評価」である
まず大前提として、銀行の審査担当者が何を考えているかを知る必要があります。銀行は、あなたの「夢」を応援したいのではなく、「貸したお金を35年間、1円も漏らさず回収できるか」という一点のみを見ています。
そのため、審査は以下の2つの軸で構成されます。
- 人的信用： 申込者本人が「最後まで払い続ける能力と意思」を持っているか
- 物的信用： 万が一、返済が止まった際に「家を売って全額回収」できるか
この2軸を判断するために、銀行が必ずチェックする「5つの項目」を詳しく見ていきましょう。
2. 【項目①】年収と「返済負担率」｜年収額よりも大切な指標
多くの方が「年収が高ければ審査に通る」と考えがちですが、銀行が重視しているのは年収の「額」そのものではなく、「返済負担率（返済比率）」です。
返済負担率とは？
年間返済額が、年収に対して占める割合のことです。
返済負担率 = 年間の総返済額 ÷ 税込年収 × 100
多くの金融機関では、以下の基準を目安にしています。
- 年収400万円未満： 30～35％以内
- 年収400万円以上： 35～40％以内
「他の借入」が審査を左右する
ここで言う「年間の総返済額」には、住宅ローン以外の借入がすべて合算されます。
- 自動車ローン、教育ローン
- カードローン
- クレジットカードの分割払い、リボ払い、スマホ端末の分割代金（毎月一回払いの食料品・日用品等は除かれます。）
- キャッシング（これは絶対にダメです。もし残金がある場合は、完済し、かつ、枠を解約しましょう。完済できない場合は銀行のローンに借り換えましょう。）
「たかがスマホの分割払い」と思われがちですが、年間数万円の支払いが加わるだけで、住宅ローンの借入可能額が数百万円単位で減額されることもあります。審査前に、まずは「現状の借入」を整えることが、新しい人生への第一歩です。
使っていない、不要なカードは解約し、３枚程度に抑え、その枠（特にキャッシング）も減額しましょう。
なぜ、解約、枠の減額するかというと、枠はいつでも借りられる＝つまり、使っていなくても使っているとみなされる可能性が高いからです。
3. 【項目②】勤務先・雇用形態・勤続年数｜「収入の安定性」の評価
銀行が最も嫌うのは「将来、収入が途絶えるリスク」です。
雇用形態による評価の違い
- 正社員： 最も評価が高く、勤続1年以上が目安。
- 契約社員・派遣社員： 一部の金融機関では取り扱い可能ですが、正社員より厳しく審査されます。
- 自営業・法人役員： 最低でも「3期分（3年分）」の確定申告書や決算書が必要です。赤字決算がある場合は非常に厳しくなります。
- 親族の企業に勤務：この場合は、自営業・法人役員と同様に審査が厳しくなります。
転職直後は「即NG」ではない
かつては「勤続3年以上」が必須でしたが、現在は転職が当たり前の時代。以下の条件を満たせば、転職後1年未満でも審査を通すことは可能です。
この場合は、資格証の写しや同職種への転職に関する職務経歴書を用意しましょう。
- 同業種、同職種へのステップアップ転職である
- 資格や特殊なスキルを活かした転職である
- 前職と現職の間で、年収が上がっている、または維持されている
4. 【項目③】信用情報｜「約束を守る人か」の履歴
信用情報機関（CIC、JICC、KSC）には、あなたの過去5〜7年の金融取引履歴がすべて記録されています。
致命傷になる「事故情報」
以下の履歴（「異動」といいます）がある場合、どんなに高年収でも否決される可能性が極めて高いです。
- 長期延滞： 61日以上、または3ヶ月以上の支払い遅れ。
- 代位弁済： 保証会社が代わりに返済した履歴。
- 債務整理： 自己破産、民事再生など。
意外な盲点「Aマーク」
「ブラックリストではないから大丈夫」と思っていても、CICの記録に「A（お客様都合による未入金）」というマークが並んでいると、銀行は「ルーズな性格であり、将来の返済に懸念がある」と判断します。家を整える前に、まずは自分の「信用」を整えることが不可欠です。
特に直近２４か月以内にAが３つ以上ある場合やAが連続してある場合、直前の月にAがある場合は、そのAの支払いが遅れた事情（お金が無かったわけでない）の説明文を作成し、住宅ローンの申込のタイミングを検討することになります。
5. 【項目④】物件の担保評価｜「万が一」に備える銀行の防衛策
住宅ローンは、銀行があなたの家に「抵当権」を設定する担保融資です。
担保評価が低くなる物件の傾向
- 耐震基準： 旧耐震基準（1981年5月以前）の建築確認申請である物件は、借入期間が制限されることが多い。
- 違法建築： 建蔽率（けんぺいりつ）や容積率がオーバーしているなどの違法物件（その場合は、改修工事をして合法な建築物にすることも視野に入れます。）
- 借地権・再建築不可： 流通性が低いため、特に再建築不可物件は融資を断られるのでその場合は、再建築可能な敷地の変更が可能か行政と相談し検討します。
物件の評価が低いと、希望する金額に届かない（減額回答）という結果を招く可能性があり、その対策として収入面での安定性の証明や収入重視の金融機関に住宅ローンを申し込みます。
6. 【項目⑤】年齢と完済時年齢｜「返済期間」という壁
住宅ローンは35年という超長期の契約です。そのため、完済時の年齢が非常に重要視されます。
完済時年齢のボーダーライン
ほとんどの銀行で「完済時80歳から８２歳」が基準です。
- 45歳でローンを組む場合： 80～８２ － 45 = 35～３７ 年のローンが可能（中古住宅の場合上限３５年が一般的）
- 50歳でローンを組む場合： 最長でも３０〜3２年程度になり、毎月の返済額が上がります。
また、年齢とともに「団体信用生命保険（団信）」への加入も厳しくなります。健康状態という「体」を整えることも、住宅ローン審査の一部なのです。
7. 実務で差がつく！審査通過率を高める「プロの戦略」
審査項目が独立しているのではなく、**「相互に影響し合う」**のが住宅ローン実務の奥深さです。
- 戦略A：年収が低くても…… →配偶者や同居予定の親・子などと「合算（ペアローン・連帯債務）」で返済能力を補強する。
- 戦略B：勤続年数が短くても…… → 転職がキャリアアップである証明資料（職務経歴書）を提出し、個別交渉する。
- 戦略C：物件評価が厳しくても…… → 担保評価よりも個人の属性（勤務先や年収）を重視する銀行へ持ち込む。
銀行ごとに審査の「クセ」は異なります。自分の状況に最も適した金融機関を選ぶことが、審査突破の最大の秘訣です。
まとめ：家を整え、心を整え、新しい人生へ。
住宅ローンの審査は、これまでのあなたの歩みを銀行が「整理・評価」するプロセスです。しかし、たとえ現時点で不安要素があったとしても、事前に対策を講じることで「整える」ことは可能です。
- 自分の「借入状況」を把握する
- 「信用情報」をクリーンに保つ
- 「物件」の適正価値を見極める
これらを丁寧に行うことが、安心できる住まいを手に入れ、素晴らしい新生活を始めるための最短ルートです。
(編集後記）
住宅ローン審査に不安がある方へ
「自分の年収でいくら借りられる？」「過去に延滞があるけれど通る可能性はある？」 一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください。あなたの状況に合わせた「審査突破のシナリオ」を一緒に作成いたします。
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