はじめに
「仲介手数料を節約したいけれど、個人間売買はトラブルが多そうで怖い……」 「親族や知人との取引だから、仲介会社を通すのはもったいない気がする」
不動産の個人間売買を検討している方の多くが、まず検索するのが「個人間売買 安全なのか？」という疑問です。
結論から申し上げます。 個人間売買は「方法次第で、安全にも危険にもなる取引形態」です。
危険なのではなく、「知識と準備の有無」で安全性が決まるのが個人間売買の本質です。 本記事では、不動産実務・法務・住宅ローンの視点から、個人間売買を「仲介取引以上の安心感」で完結させるための全知識を、専門家目線で解説します。
1. 個人間売買とは？
個人間売買とは、原則、不動産会社（仲介業者）を介さずに、売主と買主が直接契約を結ぶ取引です。
- 通常の仲介取引： 売主 ⇄ 仲介会社 ⇄ 買主
- 個人間売買： 売主 ⇄ 買主（直接）
通常の取引では、仲介会社が「物件調査」「重要事項説明」「契約書作成」「ローンサポート」をすべて担います。個人間売買ではこれらが「自己責任」になるため、「何を、誰に、どこまで頼むか」を自身で決める必要があります。
2. 【徹底比較】個人間売買は安全？それとも危険？
まずは、全体像を比較表で見てみましょう。
| 観点 | 個人間売買（自力） | 個人間売買（専門家活用） | 仲介取引 |
| 費用（手数料） | ◎ 0円 | 〇 低額な報酬のみ | △ 売買価格の3%+6万 |
| 自由度 | ◎ 非常に高い | ◎ 非常に高い | △ 制約が多い |
| 法的安全性 | × 極めて低い | ◎ 非常に高い | 〇 高い |
| 住宅ローン | × ほぼ通らない | ◎ スムーズ | 〇 スムーズ |
| トラブルリスク | × 非常に高い | ◎ 最小限 | 〇 低い |
つまり、「完全自力なら危険だが、専門家をスポットで活用すれば、安さと安全を両立できる」というのが現代の最適解です。
3. 個人間売買が「安全・有効」と言われる3つの理由
① 数百万単位の「仲介手数料」が不要
不動産仲介手数料の計算式は、一般的に (売買価格 ×３% + 6万円) × 消費税 です。
3,000万円の物件なら約105万円、5,000万円なら約171万円、純粋の個人間売買ではこのコストがゼロになります。
② 当事者同士で柔軟な条件設定が可能
仲介会社が入ると、標準的な契約書フォーマットに当てはめられがちですが、個人間売買は自由です。
- 「家具や家電をそのまま残したい」
- 「支払いを3回に分けたい」
- 「引渡しを半年後にしたい」こうした個別の要望も、お互いの合意だけでスムーズに決定できます。
③ 信頼関係がある取引に最適
親族間、夫婦間、長年の知人間など、相手の素性が分かっている取引では「知らない相手と取引するリスク」が最初から排除されています。
4. 個人間売買が「危険」と言われる理由と解決策
① 契約書の不備による後日の紛争
ネットから拾った雛形（テンプレート）をそのまま使うのは非常に危険です。
- リスク： 「雨漏りが見つかった」「シロアリ被害があった」際の責任範囲が曖昧だと、泥沼の裁判に発展します。
- 解決策： 実務経験豊富なプロに、その物件専用の特約を盛り込んだ契約書を作成してもらうべきです。
② 重要事項の説明不足（法令制限の罠）
不動産には「建て替えができない」「崖地の条例がかかっている」「建物外壁位置は境界から１ｍバック」「高さは１０ｍ以内」などといった目に見えない制限が多くあります。
- リスク： 買った後に「家が建てられない」ことが判明した場合、個人間であっても「知らなかった」で済まされるものではありません。
- 解決策： 宅建士による物件調査の「重要事項説明」に代えて、行政書士に行政書士法第一条の２に基づく物件調査（権利義務・事実証明）をスポットで依頼することで、費用を抑えつつ仲介取引と同等以上の精度でリスクを把握できます。
③ 住宅ローン審査の「壁」
銀行は、個人が作った契約書では融資を行いません。 ほとんどの銀行は、住宅ローンの融資の条件として、宅建業所属の宅建士による重要事項説明書を必要とします。
したがって、この場合は仲介業者に依頼するしか手立てがないのが実情です。
5. 【最重要】個人間売買を「仲介以上」に安全にする3つの条件
安全性を左右する核心部分は、以下の3つに集約されます。
条件①：不動産・法務のプロ（司法書士・宅建士）が「契約書」を作成する
契約書は単なる紙切れではなく、トラブル時に自分を守る唯一の「防弾チョッキ」です。
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任：物理的・経済的・精神的・社会的欠陥を指します。）の範囲
- ローン特約（審査落ちした際の無償キャンセル）
- 契約解除条項と違約金の法的整合性 これらが完璧に整っていることが絶対条件です。
条件②：登記手続きを「司法書士」に依頼する
「登記くらい自分でできる」と考えるのは禁物です。
- リスク： 書類不備で名義が変わらない、売主に隠れた借金があり差し押さえられる、といったリスクがあります。
- 解決策： 司法書士が立ち会い、代金支払いと名義変更を同時に行うことで、権利を100%確定させます。
条件③：一級FPによる「資金・ローン計画」の策定
個人間売買、特に親族間では「みなし贈与」として税務署から多額の課税をされるリスクがあります。一級FPや宅建士が介在し、適正な時価査定と資金計画を立てることで、税務リスクとローンリスクを同時に解消します。
6. 【警告】こんな個人間売買は「危険度MAX」
実務上、トラブルに発展する典型パターンは以下の4つです。
- ネットの雛形をコピペした契約書を使っている
- 登記を司法書士に頼まず自分たちでやろうとしている
- 相場調査をせず、直感で価格を決めている
- 「親戚だから」と、書面を交わさず口約束で進めている
このうち2つ以上当てはまる場合、その取引は「いつ爆発するか分からない爆弾」を抱えているのと同じです。
7. コンセプト：仲介手数料は低額、でも安心感は「不動産会社以上」へ。
私は、従来の「高い仲介手数料を払う取引」と「リスクだらけの個人間売買」の間に、「第3の選択肢」をご提案しています。
それは、司法書士（契約・登記）・宅建士（重説・ローン）・一級FP（ローン・税務）の3つの機能を備えたワンストップの専門家を活用することです。
- 無駄な営業コストを排除： 仲介会社のような過剰な広告宣伝費をかけないため、低額なサポート費用で済みます。
- 各分野のトッププロが対応： 一般の不動産営業マンではなく、国家資格者が直接、法務・実務・税務をチェックします。
- 住宅ローンへの強いパイプ： プロが作成した書類を添えることで、個人間売買では困難とされるメガバンクやネット銀行のローン利用も現実的になります。
8. まとめ｜個人間売買は「高度な取引」である
個人間売買は決して「手抜き」の取引ではありません。 むしろ、仲介会社に丸投げしない分、「要求される理解レベルが高い、知的な取引形態」です。
正しく準備し、必要な部分にだけ専門家の力を借りれば、
- 数百万円の費用削減
- 親族・知人間での円満な承継
- しつこい営業のない、自分たちのペースでの取引 という絶大なメリットを享受できます。
(編集後記）
「自分たちのケースで安全に取引できるか知りたい」「専門家のサポート費用がいくらかかるか確認したい」という方は、まずは無料の診断から始めてみませんか？
次の一歩として： まずは、あなたの取引予定の物件に「法的な欠陥」や「ローンの障害」がないか、簡易チェックを行うことが可能です。 ご希望であれば、以下の情報を教えていただければ、具体的なアドバイスを差し上げます。
- 取引相手との関係性（親族、知人、SNSなど）
- 住宅ローン利用の有無
- 物件の種別（一戸建て、マンション、土地）
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