はじめに
「親から家を買う予定だが、住宅ローンは使えるのか」 「兄弟間の不動産売買は、普通の売買と同じでいいのか」
親族間での不動産取引を検討し始めると、こうした疑問に直面します。結論からお伝えすると、親族間売買は、通常の第三者間売買とは「まったく別物」と考えなければなりません。
特に住宅ローンを利用する場合、この違いを正しく理解していないと、以下のような事態を招く恐れがあります。
- 住宅ローン審査に即・落ちる
- 税務署から「贈与」とみなされ、多額の課税を受ける
- 後から親族間で「言った・言わない」のトラブルになる
この記事では、親族間売買の定義から、住宅ローン審査でなぜ厳しく扱われるのか、その本質的な違いと成功のポイントを体系的に解説します。
1. 親族間売買とは？｜法律上の定義と実務上のリスク
1-1. 基本的な定義
親族間売買とは、親子・兄弟姉妹・祖父母と孫など、身内同士で行う不動産売買を指します。法律上、親族間売買を禁止する規定は一切ありません。契約自体は、通常の売買と同じく「合法で有効」です。
1-2. なぜ「特別扱い」されるのか
問題は、不動産実務や金融機関での扱いです。親族間では以下のような事情が入り込みやすいため、常に「疑いの目」で見られます。
- 相場より極端に安く売る（低額譲渡）
- 支払いを「出世払い」のように曖昧にする
- 将来の相続対策（資産隠し）として利用する
こうした背景から、金融機関や税務署は「これは本当に売買なのか？ 贈与を隠蔽していないか？」という厳しい視点でチェックを行います。
2. 通常売買（第三者間売買）との決定的違い
住宅ローンの審査において、通常の「第三者間売買」と「親族間売買」では、前提条件が根本から異なります。
| 項目 | 通常売買（第三者間） | 親族間売買 |
| 当事者の関係 | 利害関係のない他人 | 強い利害関係・感情がある |
| 売買価格 | 市場価格（適正価格） | 恣意的（適当）になりやすい |
| 取引の目的 | 居住・投資 | 資産移転・親族援助 |
| 手続きの厳格さ | 仲介会社が介在し厳格 | 身内ゆえに簡略化されやすい |
3. 【住宅ローン視点】で見えてくる「4つの壁」
銀行が親族間売買の融資を慎重に判断するのには、明確な理由があります。
① 審査の「二重構造」
通常、銀行は「借主の返済能力」と「物件の担保価値」を審査します。しかし親族間売買では、これに加えて「取引そのものの健全性」が厳格に問われます。「身内にお金を回すための迂回融資ではないか？」という疑念を晴らす必要があるため、審査のハードルは格段に上がります。
② 価格の妥当性（相場＝正義）
第三者間売買では、双方が合意した価格が「市場価格」とみなされます。しかし親族間では、「なぜその価格なのか？」という客観的な根拠が必要です。根拠のない値引きは、即座に「贈与」とみなされ、融資対象から外れる原因となります。
③ 資金移動の透明性
通常売買は、銀行融資実行→決済→司法書士による登記と、流れが完全に可視化されています。親族間でありがちな「現金手渡し」や「一部を借金として相殺」といった行為は、住宅ローン審査では致命的です。
④ 書面の完成度
仲介会社が入らない親族間売買では、契約書が簡素になりがちです。ネットの雛形を使った書類では、銀行のコンプライアンス審査を通過できません。プロが作成した「重要事項説明書」や「売買契約書」が不可欠となります。
4. なぜ「ネット銀行」では親族間売買が難しいのか？
低金利なネット銀行を検討する方は多いですが、実は多くのネット銀行では親族間売買への融資を不可（謝絶）としています。
- ネット銀行のスタンス： 効率化を重視するため、個別事情の強い（審査に手間がかかる）親族間売買は最初から対象外にしているケースが多い。
- 狙い目は「地方銀行」や「信用金庫」： 対面で事情を説明できる金融機関の方が、親族間売買の背景（介護、実家の継承など）を汲み取って柔軟に審査してくれる傾向があります。
5. 【実例】親族間売買でよくある「3つの失敗パターン」
- 「仲介手数料をケチって」審査落ち 親族間だからと仲介会社を入れず、自分たちで作成した書類で銀行へ。結果、「取引の客観性が担保されていない」として門前払いされるケースです。銀行は「プロが作成した書類」を信頼の証とします。
- 「低すぎる売買価格」で税務署が介入 相場3,000万円の家を、親孝行のつもりで1,500万円で売却。ローンは通ったものの、後日税務署から「差額分は贈与である」と指摘され、多額の贈与税が課税されるパターンです。
- 「頭金の出所」が説明できない 「親からもらった現金をそのまま頭金にする」場合、その資金の出所や贈与税の特例手続きを証明できないと、資金洗浄を疑われ審査がストップすることがあります。
6. 親族間売買の「よくある質問（Q&A）」
Q：住宅ローン控除は受けられますか？ A：条件によります。 生計を一にしている親族（同居して財布が同じなど）からの購入や、購入後もその親族と同居し続ける場合などは、住宅ローン控除の対象外となるルールがあります。事前に税理士や税務署などへの確認が必須です。
Q：親に住宅ローンの残債があっても売買できますか？ A：可能です。 ただし、売却価格がローンの残債を下回る（オーバーローン）場合は、親が差額を現金で用意して抵当権を抹消する必要があります。
Q：親族間売買に「仲介会社」は必ず必要ですか？ A：住宅ローンを使うなら「ほぼ必須」です。 銀行は取引の公平性を担保するため、第三者（宅建業者）の介入を条件とすることがほとんどです。
7. 税務リスク：ローンが通れば終わりではない
ここが最も見落としがちなポイントですが、「銀行がOKを出した＝税務署もOK」ではありません。
- みなし贈与リスク： 市場価格より著しく低い価格で売買した場合、差額分に贈与税がかかります。
- 税務否認の恐怖： 銀行の審査を通過しても、後の税務調査で「これは売買ではなく贈与である」と否定されれば、ローンの契約自体に影響が出る可能性すらあります。
8. まとめ｜親族間売買は「通常売買以上の丁寧さ」を
親族間売買は、決して不可能な取引ではありません。しかし、「身内だから簡単だろう」という安易な考えは失敗に直結します。
- 親族間売買は「疑われる前提」でスタートする
- 住宅ローン審査は通常よりも格段に厳しい
- 「価格の根拠」と「プロによる契約書」が生命線
親族間売買を成功させるためには、不動産・金融・税務の3つの知識を総動員した「事前の設計図」が不可欠です。
（編集後記）
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