はじめに
札幌市で不動産売却・購入を検討されている皆様、こんにちは。
「親が住んでいるマンションを買い取りたい」「実家を子に譲り、その資金で親は住み替えをしたい」といった親子間売買のご相談は年々増えています。しかし、いざ銀行に行くと「親子間売買への融資はできません」と門前払いされるケースがほとんどであることをご存知でしょうか。
今回は、札幌市内で実際にサポートさせていただいた「昭和63年築の中古マンションを、実の親子間で住宅ローンを使って売買した実例」を徹底解説します。
どのようにして高いハードルを乗り越え、融資を勝ち取り、さらに４0万円以上のコストカットを実現したのか。その舞台裏を公開します。
1. 実例の概要：札幌市での親子間売買
まずは、今回サポートさせていただいた案件の基本データをご紹介します。
| 項目 | 内容 |
| 物件種別 | 中古分譲マンション（3LDK / 約23坪） |
| 築年数 | 昭和63年築 |
| 売主・買主の関係 | 実の親子 |
| 売買金額 | 1,000万円 |
| ローン借入額 | 1,100万円（諸経費含む）＋リフォーム資金300万円 |
| 契約・引渡 | 令和1年11月契約 / 令和2年1月引渡 |
| 主な成果 | 住宅ローン承認、仲介手数料４0万円以上節約 |
相談時の状況
ご相談者は、札幌市内にあるご実家（マンション）を親御さんから買い取り、リフォームして住み続けたいというご意向でした。しかし、ご自身で金融機関（地元有名地銀）を回ったところ、「親子間での売買は住宅ローンの対象外」という厳しい回答を受け、当事務所へ駆け込まれました。
2. なぜ「親子間売買」は住宅ローンが通らないのか？
専門的な対策の話に入る前に、まず「なぜ銀行が親子間売買を嫌うのか」という理由を理解しておく必要があります。理由は大きく分けて3つあります。
① 「みなし贈与」や相続税逃れの疑い
親が子へ相場より著しく低い価格で売却する場合、その差額は「贈与」とみなされます。銀行は脱税や不適切な資金移動に加担することを極端に嫌います。
② 住宅ローンの目的外利用（資金の還流）
「住宅を買うため」と称してお金を借り、実際にはその現金を親の借金返済や事業資金に回すといった「資金のロンダリング」を警戒しています。
③ 真正な売買かどうかの判断が困難
赤の他人同士であれば、少しでも高く売りたい・安く買いたいという利害対立があるため、価格の妥当性が保たれます。しかし親子間では「口裏合わせ」が容易なため、取引の透明性が低いと判断されます。
3. 今回の成功を導いた「3つの課題」と「具体的対策」
今回の実例では、以下の3つの壁を一つずつクリアしていく戦略を立てました。
課題1：真正な売買関係の証明
銀行に対し、「これは単なる名義変更ではなく、実態を伴う経済活動である」ことを証明しなければなりません。
- 【対策】売買契約書の厳格な整備 親族間だからといって「手書きの契約書」や「簡素な合意書」では100%審査に落ちます。当事務所では、第三者（宅地建物取引業者）が介在し、通常の取引と同様の「重要事項説明書」および「不動産売買契約書」の作成とある書面〇〇契約書（これがポイント）の存在が大切です。これにより、取引の客観性を確保しました。
課題2：適正価格（時価）の証明
1,000万円という売買価格が、市場から見て妥当である根拠が求められます。
- 【対策】路線価・査定書による多角的な評価 単なるネットの簡易査定ではなく、路線価による公的評価と、近隣の成約事例に基づいた詳細な査定報告書を作成しました。「高くも安くもない、誰が見ても妥当な市場価格」であることを数値で示し、銀行の審査部門を納得させました。
課題3：リフォーム資金の一体型ローン
築30年以上の物件だったため、購入と同時にリフォームが必要でした。
- 【対策】銀行との事前調整（プロネゴシエーション） 最初から「親子間売買です」と直球で窓口へ行くのではなく、協力的な地方銀行（今回は金庫）に対し、事前に「取引の背景」「価格の妥当性」「リフォームの必要性」をパッケージ化してプレゼンしました。結果として、物件代金＋諸経費＋リフォーム資金300万円を一本のローンで通すことに成功しました。
4. 驚きの成果：コスト削減と税制優遇のフル活用
今回の取引では、住宅ローンが通ったこと以外にも大きなメリットを生み出すことができました。
① 仲介手数料を４0万円以上節約
通常、不動産会社に仲介を依頼すると「売買価格×3%＋6万円」の仲介手数料が、売主・買主双方にかかります。
- 通常：1,000万円の売買なら、双方合わせて約72万円（税別）
- 今回：コンサルティング契約と書類作成支援により、総額で４0万円以上のコストカットを実現。
② 住宅ローン控除の適用（非適用から適用へ）
実は、親子間売買において「生計を一にしている親族」からの購入は住宅ローン控除が受けられません。しかし、適切な要件（別居実態や対価の支払いなど）を整理し、手続きを行うことで、本来なら諦めていた住宅ローン控除の適用を可能にしました。
③ 不動産取得税の軽減措置
昭和63年築のマンションは、そのままでは古い軽減ルールが適用される場合がありますが、新耐震基準への適合性などを確認し、適正な申告を行うことで不動産取得税の軽減もしっかりと受けられました。
5. 【チェックリスト】親子間売買を成功させるポイント
もし、あなたが札幌市内で親子間売買を検討しているなら、以下の項目を確認してください。
- 「生計を一にしていない」か？（同居している場合は対策が必要）
- 売買価格は「時価」になっているか？（極端な値引きはNG、許容範囲は正確な査定等が必要）
- 銀行の事前打診は済んでいるか？（ネット銀行はほぼ不可。地銀や信金が狙い目）
- 専門家（宅建士・司法書士等）の作成した契約書があるか？
- 資金の流れをすべて通帳に記録できるか？（現金手渡しは厳禁）
6. まとめ：札幌の親子間売買は「事前準備」がすべて
「親子なんだから、ハンコだけ押せばいい」という考えは、税務署と銀行から最も厳しくチェックされるポイントです。
今回ご紹介した札幌市の事例では、「適正な価格算出」「銀行への丁寧な説明」「法的に不備のない書類作成」をセットで行ったからこそ、1,400万円もの融資を引き出し、なおかつ多額の仲介手数料を節約することができました。
親子間売買は、やり方次第で「家族全員が幸せになる資産承継」にもなれば、一歩間違えれば「重い贈与税や融資否決」というトラブルの火種にもなります。
当事務所のアドバイス 銀行へ行く前に、まずはプロにご相談ください。一度「否決」の履歴がつく（個人信用情報に半年から１年残りますので、隠せません）と、その銀行で覆すのは非常に困難です。
（編集後記）
次のステップとして、私にできること「自分のケースでもローンは通るのか？」「仲介手数料を抑えるにはどうすればいいか？」とお悩みではありませんか？
もしよろしければ、今回の事例に基づいた「簡易診断」や、銀行へ提出するための「必要書類リスト」を作成しましょうか？
ご希望の方は、お気軽にお声がけください。札幌の不動産取引の専門家として、あなたの円満な親子間売買をサポートします。
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