＼この記事のポイント／
- 【なぜ線引き日が決定的に重要なのか？】 市街化調整区域内の建物が「既存不適格（再建築可能）」か「違反建築（再建築不可）」かを分ける絶対境界線が「線引き日」です。
- 【札幌市の絶対基準日】 札幌市の線引き日は昭和45年（1970年）7月27日です。この日より前に建築されていた事実を公的に証明できるかが再建築の成否を握ります。
- 【近郊自治体ごとの線引き日相違】 江別市・北広島市・恵庭市・千歳市・小樽市・石狩市など、近郊エリアはそれぞれ線引き日が異なります。
【要約・結論】
市街化調整区域における既存不適格住宅の建替え・再建築許可（都市計画法第43条）において、都市計画区域区分が指定された「線引き日」の確認と、その日以前の実在証明は実務の出発点です。札幌市（昭和45年7月27日）をはじめ、周辺自治体の正確な線引き日を把握し、名寄帳や建築確認台帳などの公的資料を漏れなく収集・検証する手順を専門家視点で徹底解説します。
【重要ポイント3つ】
- 基準日の明確化： 札幌市は昭和45年7月27日以前の建築実態（名寄帳・確認台帳等）を公的に証明することが再建築許可の第一条件。
- 近郊自治体の個別確認： 江別・北広島・恵庭・千歳は同日だが、小樽市（S48.12.28）や石狩市（S48.4.1）などは線引き日が異なるため個別照会が必須。
- 取り壊し前の事前協議： 43条許可を得る前に解体すると「更地」となり特例が消滅するため、解体前の行政協議と許可特約付き契約が不可欠。
【専門家からのワンポイントアドバイス】
「解体前の公的資料照会と事前協議が、不動産の価値を決定づけます」 市街化調整区域の既存不適格売買で最も多い失敗は、売主様や買主様が知識のないまま「古い家だから」と取り壊してしまうケースです。
一度更地にしてしまうと1.5倍ルールなどの救済措置（43条許可特約）が消滅し、再建築不能な「ただの雑種地」へ暴落してしまいます。
当事務所（リーガル・ケアセンター）では、司法書士・行政書士・宅建士・1級FP技能士の観点から、昭和45年前後の名寄帳・確認台帳の追跡調査、札幌市開発指導課との事前協議、万が一に備えた許可特約付き売買契約書の作成までワンストップで支援いたします。勝手に解体する前に、必ずご相談ください。
1. そもそも「線引き日」とは？既存不適格判定における法的位置づけ
市街化調整区域内にある不動産の調査を行う際、法務専門家や不動産実務者が最も最初にかつ厳格に確認しなければならないのが「線引き日（都市計画区域区分の指定日）」です。
（1）線引き日（区域区分指定）の定義
昭和43年（1968年）に制定された新・都市計画法に基づき、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街地を形成するために、都市計画区域内を以下の2つに区分した年月日を指します。
- 市街化区域： 優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
- 市街化調整区域： 市街化を抑制すべき区域（原則として建築物の建築が制限される）
この区分を設定する行政作業を実務上「線引き（せんびき）」と呼び、その告示・施行された日付を「線引き日」と呼びます。
（2）なぜ「線引き日」が再建築の可否を左右するのか？
市街化調整区域では、原則として家を新しく建てたり増改築したりすることはできません（都市計画法第43条・第29条）。
しかし、「線引きが行われる前から正しく家が建っていた場合」、その建築物は後から法規制をかけられた救済対象（既存不適格建築物）となります。
【時系列での適法性判断基準】
(1) 昭和45年7月27日以前 (線引き前)
┌──────────────────────────────────────────────┐
│ 建築確認を受け適法に建築されていた住宅 │ ───► 「既存不適格」＝ 43条許可等で再建築可能
└──────────────────────────────────────────────┘
(2) 昭和45年7月28日以降 (線引き後)
┌──────────────────────────────────────────────┐
│ 正当な許可（29条・43条等）を得ずに建てた住宅 │ ───► 「違法建築物」＝ 原則として再建築不能
└──────────────────────────────────────────────┘
つまり、対象物件が「線引き日以前から適法に存在していたか」、あるいは「線引き後に正当な都市計画法上の許可（旧41条、43条、29条等）を得て建築されたか」によって、不動産としての価値（売買・再建築の可否）が正反対に分かれることになります。
2. 札幌市および近郊主要自治体の線引き日一覧
道央圏（札幌都市圏）における市街化調整区域の調査では、自治体ごとに「線引き日」が異なる点に最大限の注意を払う必要があります。
札幌市とその近郊主要自治体の線引き日（都市計画区域区分告示日）は以下の通りです。
札幌圏主要自治体の線引き日対照表
| 自治体名 | 線引き日（都市計画区域区分告示日） | 行政担当窓口（事前協議先） |
| 札幌市 | 昭和45年（1970年）7月27日 | 都市局都市計画部開発指導課 |
| 江別市 | 昭和45年（1970年）7月27日 | 建設部都市計画課 |
| 北広島市 | 昭和45年（1970年）7月27日 | 建設部都市計画課 |
| 恵庭市 | 昭和45年（1970年）7月27日 | 建設部都市計画課 |
| 千歳市 | 昭和45年（1970年）7月27日 | 建設部都市計画課 |
| 小樽市 | 昭和48年（1973年）12月28日 | 建設部都市計画課 |
| 石狩市 | 昭和48年（1973年）4月1日（※一部変更あり） | 建設部都市計画課 |
| 当別町 | 昭和57年（1982年）10月8日 | 建設課都市計画係 |
💡 実務上のポイント
札幌市、江別市、北広島市、恵庭市、千歳市など「道央広域都市計画区域」の基礎となる自治体の多くは昭和45年7月27日が線引き日です。
一方で、小樽市や石狩市、当別町などは指定時期が大きく異なるため、近郊物件の調査時には必ず個別に自治体告示を確認しなければなりません。
3. 実務で必須！「線引き前存在証明」を確定させる公的資料5選
対象建物が「昭和45年7月27日以前（または該当自治体の線引き日前）」から存在していたことを行政（札幌市開発指導課等）に認めさせるためには、客観的かつ公的な証拠書類の提示が不可欠です。
実務で活用される代表的な5つの資料と、その取得・検証手順を整理します。
① 昭和45年度 固定資産税評価証明書（または名寄帳・課税台帳）
- 発行先: 各市区町村の税務担当課（札幌市の場合は各区役所税務課・市税事務所）
- 確認ポイント: 昭和45年度（または線引き指定年度）の税金が「家屋」に対して課税されているかを確認します。
- 解説: 課税実績は自治体が自ら記録した公的記録であるため、行政協議において最も信頼性の高い存在証明書類となります。名寄帳に旧家屋の床面積・構造・用途が記載されているかを厳しく精査します。
② 建物登記簿謄本（登記事項証明書）および閉鎖登記簿
- 発行先: 法務局（法務局本局・出張所）
- 確認ポイント: 表題部の「新築年月日」が昭和45年7月27日以前になっているか。
- 解説: 登記簿上の新築年月日が線引き前であれば強力な証拠となります。ただし、地方の調整区域では未登記建物であったり、登記簿上の日付が不鮮明（「不詳」等）であったりするケースも多いため、他の公的資料との併用が前提となります。
③ 建築確認台帳記載事項証明書（または建築確認通知書・検査済証）
- 発行先: 札幌市都市局確認課（各自治体の建築指導課）
- 確認ポイント: 当時の建築確認交付年月日が昭和45年7月27日以前であるか。
- 解説: 原本（確認済証・検査済証）が現存しない場合でも、市役所の「建築確認台帳」に記録が残っていれば「証明書」の発行が可能です。これにより「適法に建築されたこと」と「建築時期」の双方を同時立証できます。
④ 国土地理院の過去航空写真・旧版住宅地図
- 入手先: 国土地理院「地図・空中写真閲覧サービス」、市立図書館等
- 確認ポイント: 昭和45年前後の空中写真において、該当敷地に建物・屋根が目視確認できるか。
- 解説: 税務資料や登記資料の記載に一部疑義が生じた際、補強証拠（アディショナルエビデンス）として提出します。特に昭和40年代前半のカラー・モノクロ航空写真は強力な視覚的裏付けとなります。
⑤ 電気・水道の初期敷設記録および旧住民票（除票）
- 発行先: 電力会社・水道局・各区役所市民課
- 確認ポイント: 昭和45年以前から該当住所でインフラ契約や住民登録が存在していたか。
- 解説: 主な課税資料を補完するための「生活実態の証明」として提出するケースがあります。
4. 線引き日確認から行政協議までの完全ステップ
既存不適格物件の売買および再建築手続きを失敗なく進めるため、実務上の具体的なアクションステップを5段階で解説します。
【線引き日調査＆手続きの5ステップ】
[Step 1] 自治体ごとの「線引き日」の確定
│ (札幌市：昭和45年7月27日)
▼
[Step 2] 公的資料の徹底収集（名寄帳・課税証明・確認台帳）
│ (昭和45年度以前の課税実績・建築確認の有無を精査)
▼
[Step 3] 現況建物との一致確認（現地計測・配置・用途照合）
│ (未届の増改築や用途変更がないか現地で確認)
▼
[Step 4] 札幌市開発指導課との「事前協議」
│ (解体前に事前協議を行い、43条許可の回答を得る)
▼
[Step 5] 解約特約（許可特約）付き不動産売買契約締結
│ (43条許可取得を停止条件/解除条件として契約)
【Step 1】自治体ごとの「線引き日」の確定
売買対象物件が属する自治体の都市計画課窓口、または都市計画Web閲覧システムにて、正確な線引き年月日と現在の都市計画指定状況（市街化調整区域であること）を確定させます。
【Step 2】公的資料の徹底収集（名寄帳・課税証明・確認台帳）
役所税務窓口にて「昭和45年度」および「現在の申請年度」の固定資産税評価証明書（または名寄帳）を取得します。同時に建築確認台帳の記録照会を行い、線引き前の存在証拠をセットで揃えます。
【Step 3】現況建物との一致確認（現地計測・配置・用途照合）
収集した公的資料の「床面積・構造・位置」と「現地に建っている建物」が一致しているかを現地計測・撮影により照合します。
⚠️ 注意:
過去に未届で大幅な増改築が行われ、図面と現況が著しく乖離している場合、既存不適格の特例（1.5倍ルールなど）の計算根拠となる従前面積の確定で行政と協議が難航することがあります。
【Step 4】札幌市開発指導課との「事前協議」
建物を壊す前に、収集した資料一式を持参して札幌市開発指導課（または該当自治体の開発審査窓口）へ持ち込み、「都市計画法第43条の建築許可」が下りる見込みがあるかを正式協議します。
【Step 5】解約特約（許可特約）付き不動産売買契約締結
行政から再建築許可の見通し（事前協議の回答）を得た段階で売買契約を締結します。万が一、本申請で許可が下りなかった場合に備え、契約書には必ず「許可特約（白紙撤回条項）」を明記します。
5. よくある落とし穴と実務上の注意点
市街化調整区域の既存不適格売買では、知識不足によるトラブルが後を絶ちません。現場で特に多い3つの落とし穴を解説します。
落とし穴①：フライング解体（事前許可前の取り壊し）
【最悪のケース】
「古くて危険だから」「新築の見栄えを良くしたいから」と、売主や買主が事前に住宅を取り壊して更地にしてしまうケースです。
【結果】
都市計画法第43条の既存不適格特例は「現に建物が存在していること」が許可の前提条件となります。事前協議・許可取得前に解体して更地にしてしまうと、その時点で「ただの市街化調整区域の空地」とみなされ、二度と家が建てられない建築不能地（無価値化）になります。
落とし穴②：登記簿上の新築年月日と課税開始日の不一致
【ケース】
登記簿には「昭和46年（線引き後）新築」と記載されているものの、固定資産税名寄帳には「昭和44年（線引き前）から課税」と記載されているケースです。
【対応策】
行政協議においては、登記簿上の記載よりも「公的課税実績（税務資料）」や「建築確認台帳」の記載が実態を表すものとして優先評価されるケースが多くあります。諦めずに複数の公的資料を複合的に整理して協議に臨むことが重要です。
落とし穴③：農家住宅との混同（属人性の罠）
【ケース】
昭和45年以前から建っていた建物であっても、それが「農業従事者が自ら住むために建てた農家住宅（都市計画法第29条1項1号該当）」であった場合です。
【結果】
農家住宅は特定の要件を満たした人物（農家）にのみ建築が認められた特殊な住宅です。一般の第三者が購入して普通のマイホームとして建て替えることは原則認められません（非常に厳格な用途変更許可が必要となります）。
よくある質問（Q&A 5選）
Q1. 札幌市の線引き日（昭和45年7月27日）の直前に建てられた家ですが、確認済証がありません。どうすれば証明できますか？
A. 建築確認済証がなくても、札幌市役所の「建築確認台帳記載事項証明書」に記録があれば適法性が証明できます。また、同年度の固定資産税評価証明書や名寄帳に家影・課税記録が残っていれば、行政との事前協議において線引き前存在証明として認められる可能性が十分にあります。
Q2. 小樽市や石狩市など、札幌近郊で物件を探す際も昭和45年7月27日を基準にすればよいですか？
A. いいえ。小樽市は昭和48年12月28日、石狩市は昭和48年4月1日など、自治体によって線引き日は異なります。必ず対象物件が所在する各自治体の都市計画課へ個別照会を行い、正確な告示日を確認する必要があります。
Q3. 昭和45年以前から建っていた旧家屋を、一度も増改築せずそのまま所有していました。売却時に線引き前証明以外に必要な要件はありますか？
A. 線引き前存在証明に加え、前面道路が建築基準法上の適法な道路（幅員4m以上）に2m以上接しているか（接道要件）、および下水道や側溝などの適切な排水先が確保されているかといったインフラ要件を満たす必要があります。
Q4. 昭和45年の固定資産税名寄帳を取ろうとしたら、保存期間経過で発行できないと言われました。どう対応すべきですか？
A. 自治体によっては旧年数の課税台帳が廃棄されている場合があります。その場合は、保存期間満了証明書を取得した上で、土地家屋台帳の旧副本、国土地理院の過去航空写真、電気・水道の初期開栓記録、当時の建築確認台帳などの代替資料を組み合わせた「総合的立証」を行政へ展開します。
Q5. 線引き前に建っていた家を建て替える場合、敷地いっぱいに大きな新築を建てても問題ありませんか？
A. 建て替えられる新築の規模には制限があります。札幌市の場合、原則として従前建物の延床面積の「1.5倍以内」となります。ただし救済措置として、1.5倍した面積が175㎡（二世帯住宅は240㎡）未満であれば、175㎡（二世帯は240㎡）までの建築が認められます。
まとめ：線引き日確認の正確な調査は専門家へご相談ください
市街化調整区域における既存不適格物件の売買および再建築は、「昭和45年7月27日（近郊自治体は該当線引き日）」という明確な境界線を起点として始まります。
公的資料の照会手順を1つでも誤ったり、許可前に解体してしまったりすると、不動産価値を根底から失う重大なリスクが潜んでいます。しかし、正しい法的手続きと調査手順を踏めば、調整区域であっても安全に売買し、理想のマイホームへ再建築することが可能です。
当事務所（リーガル・ケアセンター）では、司法書士・行政書士・宅建士・1級FP技能士の専門的立場から、札幌市および近郊自治体における線引き前調査、役所との事前協議、解約特約付き売買契約書の作成、都市計画法43条許可申請まで一括サポートしております。
「実家が市街化調整区域にあるが売却できるか知りたい」「調整区域の古い家を買って建て替えたい」とお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
札幌圏の市街化調整区域・既存不適格物件のご相談・線引き前調査
リーガル・ケアセンター（司法書士・行政書士・宅建士・1級FP技能士 事務所）
公的資料の収集から各自治体との事前協議、解約特約付き売買契約書の作成、43条許可申請までワンストップでサポートいたします。
⇩
札幌及び近郊の調整区域の売買・再建築については、次の公式ページで詳しく解説しています。
→【札幌圏】市街化調整区域でも売買＆再建築！既存不適格の解決方法
[無料相談・お問い合わせはこちら】
執筆・監修：田村 三平（Tamura Sampei） [代表者あいさつはこちら]
「リーガル・ケアセンター」代表
認定司法書士 / 行政書士 / 1級FP技能士 / 宅地建物取引士
【実務経験40年・1万件の現場実績】
これまで40年以上にわたり、司法書士として1万件近い不動産決済の現場に立ち会い、権利関係の整理や複雑な法的トラブルを解決してまいりました。特に市街化調整区域や既存不適格物件の再建築・売買においては、事前調査から役所協議、契約書作成まで一貫サポートを提供。豊富な実務知見をもとに、大切な資産を安全・確実につなぐお手伝いをいたします。
