はじめに：親族間売買＝ローン不可という「誤解」を解く
「親から家を買いたいが、銀行で断られた」 「ネットの情報では親族間売買はローンが組めないと言われた」
札幌や北海道内でも、こうしたご相談を数多くいただきます。結論から言えば、親族間売買でも住宅ローンは組めます。
ただし、私の実務経験から言えば、北海道の地方銀行や信用金庫は、親族間売買を「通常の売買」とは明確に区別し、非常に慎重な審査を行います。成功の鍵は、感情ではなく「金融機関が納得せざるを得ない客観的な設計」にあります。
1. なぜ親族間売買のローンは「厳しい」のか？（銀行の本音）
銀行が親族間売買を警戒する理由は、単なる方針ではなく、以下の「3つのリスク」があるからです。
① 「みなし贈与」のリスク
市場価格より著しく低い価格での売買は、税務署から「差額はプレゼント（贈与）」と判定されます。銀行は、融資後に税務署から否認され、借主に多額の納税負担が発生するリスクを極端に嫌います。
② 「資金使途」の不透明性
住宅ローンは「本人が住むため」の低利融資です。親族間では「実は親の借金を返すため」「事業資金に回すため」といった、本来の目的外での利用（迂回融資）を疑われやすいのです。
③ 「保証制限条項」の壁
多くの保証会社には「売主と買主が親族の場合、保証対象外」という規定があります。通常の窓口で断られる最大の原因はこれです。
2. 北海道での実務：対応可能な金融機関の選び方
北海道内での住宅ローン審査は、事案（生計同一か、同居か等）によって各金融機関の審査基準が大きく異なります。
- 北海道の地方銀行・信用金庫： 実績がある支店・担当者か否かで対応が激変します。私は事案に応じ、過去の実績から「どの銀行のどの窓口」へ持っていくべきかを判断しています。
- ネット銀行： 効率重視のため、個別事情の強い親族間売買は「一律不可」としているところがほとんどです。
- 都市銀行： 第三者間売買を標準としているため、審査の土俵に乗せること自体が困難なケースが多いです。
3. 審査突破のための「3つの武器」｜田村式・実務対策
審査を通すためには、銀行が審査部や上司に「この案件なら大丈夫です」と説明できる材料を用意してあげることが不可欠です。
① 【価格の根拠】「路線価80％」は危険？
よく「路線価は時価の8割だから、その価格で売買すれば良い」と言われますが、私の経験では80％は危険ラインです。
- 対策： レインズ（不動産流通標準情報システム）に基づく直近の成約事例を精査。
- 多角的な評価： 路線価だけでなく、固定資産評価額や周辺相場を比較し、税務署へも同行して回答を得ることで、銀行と税務署の両方が納得する「適正価格」を算出します。
② 【資金の透明性】「現金手渡し」は一発退場
親族間だと「昔貸した金と相殺する」「手渡しで払う」という話が出がちですが、住宅ローン審査では通用しません。
- 対策： 全て銀行振込（送金）で行い、通帳に記録を残す。
- 出所の証明： 頭金の出所についても、必要に応じて証拠書類を整える助言を行っています。
③ 【書面の完璧さ】「売買理由書」の添付
なぜ今、この売買が必要なのか？ 「親の老後資金確保のため」「相続発生前の資産整理のため」など、合理的な売買理由書を添付することで、銀行の「迂回融資ではないか？」という疑念を払拭します。
4. 親族間売買＋住宅ローンの成功事例と失敗の分かれ道
✅ 成功ケース（承認）
- 価格設定： 市場価格の90%（根拠資料あり）
- 準備： 査定書、詳細な売買理由書、完備された契約書
- 進め方： 銀行への事前相談から専門家が介入
❌ 失敗ケース（否決）
- 価格設定： 市場価格の70%（根拠なし）
- 準備： ネットの雛形を使った簡易契約書
- 進め方： 準備なしにいきなり窓口へ行き、否決されて履歴が残る
5. よくある質問（Q&A）
Q. 住宅ローン控除は使えますか？ A. 条件によります。 適正価格での売買であり、生計を一にしていない等の条件を満たせば可能ですが、非常に判定が繊細です。
Q. 親にローンの残債があっても大丈夫？ A. 可能です。 売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消するスキームを銀行に提示する必要があります。
まとめ：親族間売買は「感情」ではなく「設計」で決まる
親族間売買の住宅ローン審査をクリアするには、適正価格・完璧な契約書・専門家のサポートの3点が必須です。
当事務所では、司法書士・行政書士・宅建士の知見を結集し、北海道（札幌周辺）での豊富な実績をもとに、あなたの「親族間売買」を成功へと導きます。
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北海道の親族間売買については、次の公式ページで実務上の注意点まで解説しています。
→親族間売買｜住宅ローン審査対策｜否認回避･価格基準｜北海道
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