はじめに
「離婚すれば、住宅ローンも自動的に整理されるはず」 もしそう考えているなら、非常に危険です。
実は、離婚後のトラブルで最も多く、かつ深刻なのが住宅ローン問題です。離婚届を出しても、家を出ても、銀行との契約は1ミリも変わりません。
本記事では、「なぜ離婚しても住宅ローンが消えないのか」その理由を7つのポイントで図解レベルに分かりやすく解説します。
1. 結論｜「夫婦のルール」と「銀行のルール」は別物
住宅ローンが消えない最大の理由は、「契約の相手」が違うからです。
- 離婚： 夫婦間の話し合い（民法上の身分関係）
- 住宅ローン： あなた又配偶者と銀行の契約（金銭消費貸借契約）
| 項目 | 決定権 | 離婚による影響 |
| 婚姻関係 | 夫婦の合意 | 解消される |
| 住宅ローン | 銀行（金融機関）の同意 | 解消されない |
図解すると、離婚によって夫婦の絆は切れますが、銀行との繋がり＝「返済の鎖」は繋がったままという状態です。
2. なぜ消えない？知っておくべき「7つの理由」
① 住宅ローンは「身分」ではなく「債務」だから
離婚は「名字」や「戸籍」を変える手続きですが、ローンは「借りたお金を返す」という借金（債務）の契約です。 人の身分が変わっても、借金が消えるという法律は日本にはありません。
② 銀行は「離婚」に一切関与しない
銀行は「あなた又は配偶者に返済能力がある」と判断して融資をしました。夫婦が仲が良いか、別居しているかは、銀行にとって回収リスクに関わる情報に過ぎず、返済を免除する理由にはなりません。
③ 公正証書でも「銀行の契約」は上書きできない
「離婚協議書や公正証書に『夫が払う』と書いたから安心」というのは大きな誤解です。 これらはあくまで「夫婦間の約束」＝夫婦間内部のみで有効なものであって、外部の銀行はその契約の当事者ではないため、夫が滞納すれば、銀行は当然のように夫や連帯保証人に請求を行います。
④ 「家の名義」を変えても「ローンの名義」は残る
不動産の名義（所有権）を夫から妻へ変更しても、住宅ローンの債務者（払う人）は自動的には変わりません。
銀行の同意がなければ債務者を変更することはできません。
- 最悪のケース： 家の名義は妻、ローン名義は夫。夫が再婚などで支払いをストップし、妻と子が突然の家の競売で住む場所を失う。
⑤ 銀行の「抵当権」は最強の権利
住宅ローンには「抵当権」という担保が設定されています。これは、支払いが滞れば銀行が裁判所に申立て強制的に家を売却（競売）できる権利です。離婚、子どもの転校、生活の困窮など、どんな事情よりも銀行の差し押さえする権利が優先されます。
⑥ 「連帯保証人」の立場は自動で外れない
ペアローンや連帯保証契約を結んでいる場合、離婚してもその立場は継続します。「離婚したから保証人から抜ける」には、銀行の承諾を得る（私の実務経験から言うと、ほぼ不可能です）か、完済するしかありません。
⑦ 銀行は「住んでいる人」に興味がない
銀行がチェックするのは「誰が住んでいるか」ではなく、「誰が返済の義務を負っているか」だけです。もし、あなたが返済の義務を負っている（連帯）債務者や連帯保証人であれば家を出て住民票を移しても、その返済義務が消えることはありません。
3. 離婚時に住宅ローンを「完全に消す」唯一の方法
離婚に伴って住宅ローンを整理するには、以下のいずれかを選択するしかありません。
- 売却して完済する： 家を売り、その代金でローンをゼロにする。
- 借り換えを行う： 住み続ける側の単独名義で、別の銀行でローンを組み直す。
- 現金で一括返済： 親族の援助や財産分与で完済する。
- 任意売却： オーバーローン（売却額＜ローン残高）の場合、銀行の許可を得る必要があります。
4. チェックリスト｜離婚届を出す前に確認すべきこと
後悔しないために、以下の3点は必ず離婚前に確認してください。
- 現在の残高： ローンはあといくら残っているか？
- 家の価値： 今売ったらいくらになるか？（不動産査定）
- 契約内容： 誰が「名義人」で、誰が「保証人」か？
５．離婚と住宅ローン：後悔しないための「3つの出口戦略」
ここまで解説した通り、ローンは自動的には消えません。ここでは、実際に現場で使われる「解決の選択肢」を深掘りします。
戦略①：【売却・完済】最もトラブルが少ないアンダーローンの「清算」の極意
最も単純な方法は、査定額(売却額）が住宅ローン残高を上回るものを「アンダーローン」といい、家を売って完済し、残った現金を分ける財産分与の方法です。
- 注意点： 売却には時間がかかります。離婚成立後に元配偶者が「やっぱり売りたくない」と言い出すと、共有名義の場合は身動きが取れなくなります。「離婚届を出す前に媒介契約（売り出し）」を始めるのが鉄則です。
戦略②：【居住・借り換え】どちらかが住み続ける場合の「銀行交渉術」
「子どもを転校させたくない」等の理由でどちらかが住む場合、「ローンの名義変更」ではなく「別の銀行への借り換え」が現実的な解となります。
- 実務上の裏ワザ： 現在の銀行に「離婚するので名義を変えたい」と言っても、門前払いされるケースがほとんどです。しかし、安定した収入があるなら、「離婚後の単独名義」として別の銀行に新規ローンを申し込むことで、前のローンを全額返済し、名義問題を一気に解決できます。
- ハードル： 引き取る側の妻（または夫）の年収が審査基準を満たしている必要があります。
もし単独では収入が不足する場合は、親族や成人で安定した収入が子供などと一緒に購入者及び連帯債務者になるか、「連帯保証」や「親子リレーローン」を検討するのもありです。
戦略③：【任意売却】返済不能・オーバーローンの救済措置
「家を売っても借金が残る、でも手出しできる現金がない」という状況で使う最終手段です。
- 具体策： 査定額(売却額）がローン残高を下回るものを「オーバーローン」といい、銀行に事情を話し、売却後に住宅ローンが残っても抵当権を外してもらう売却を「任意売却」といいます。
実務上は、本人から売却を依頼された不動産会社、または、売却後の残債務の債務整理の依頼を受けた司法書士・弁護士が銀行に連絡を取り進めます。 - メリット： 通常の競売よりも高く売れる可能性があり、引っ越し費用を交渉して捻出（交渉しても駄目な時、私の場合は、仲介手数料を満額貰い、その中から引越費用をお出ししているケースもあります。）できる場合もあります。
６．知らないと危険！実務で直面する「想定外のトラブル」
1. 「養育費代わりのローン支払い」という罠
「夫がローンを払い続け、妻と子が住む。その代わり養育費は不要」という合意は非常に危険です。
- リスク： 数年後、元夫が再婚したり失業したりして支払いが止まれば、妻と子は即座に家を追い出されます。
- 対策： どうしてもこの形をとるなら、夫が滞納した際に銀行から妻へ通知が来る設定（事前承諾）を銀行と交渉するか、公正証書に「滞納時の即時売却」条項を盛り込むべきです。
2. 「期限の利益喪失」による一括請求
多くの住宅ローン契約には「本人が居住すること」という条件があります。
- 落とし穴： 銀行に内緒で名義人（夫）が出ていき、妻だけが住んでいることが発覚すると、銀行から「契約違反なので今すぐ全額返してください」と言われるリスクがあります。
７．専門家が教える「離婚協議書」に書くべき魔法の文言
単に「ローンは夫が払う」と書くだけでは不十分です。法的な強制力と実効性を持たせるために、以下の要素を検討してください。
- 「求償権（きゅうしょうけん）」の明記： 万が一、夫が滞納して妻が立て替えた場合、その分を即座に夫に請求できる権利を定めておきます。
- 「通知義務」の設定： 夫の住所や勤務先が変わった場合、必ず妻に報告させる義務。これを怠ると、いざという時に連絡が取れなくなります。
まとめ：あなたの状況に合わせた「最適解」を
住宅ローン問題は、100組の夫婦がいれば100通りの正解があります。
- アンダーローンなら： 早期売却、または適切な財産分与、または継続居住か相手方引取り。
- オーバーローンなら： 任意売却＋債務整理、または継続居住か相手方引取りのためのスキーム構築。
- ペアローンなら： どちらか一方が抜けるための「借り換え」を最優先。
「知らなかった」で済まされないのが、不動産と金融の世界です。 今、あなたが取るべき一歩は、ネットの情報だけで判断せず、自分の家の「本当の価値」と、自分の「借り換え能力」を正しく把握することです。
（編集後記）
離婚と住宅ローンの問題は、感情論では解決できません。
・誰が住み続けるのか
・名義と債務はどうなるのか
・売却すべきか、持ち続けるべきか
・住宅ローンは組み替えられるのか
判断を誤ると、離婚後も長期間にわたり金銭的・法的な問題が残ります。
現在の状況を整理し、「取れる選択肢」と「取れない選択肢」を専門家が無料で確認します。
⇩
詳細専門サイトは→北海道｜離婚住宅ローンの名義変更･借り換えを通す銀行対策
[無料相談・お問い合わせはこちら】
