はじめに
住宅購入を検討する際、避けては通れないのが「住宅ローン審査」です。
「年収が足りないかも」「もし審査に落ちたらどうしよう」と不安を感じる方は多いですが、実はその不安の多くは仕組みを正しく理解していないことに起因します。
本記事では、住宅ローン審査の全体像から、特に混同されやすい「事前審査」と「本審査」の決定的な違いについて、実務の視点からわかりやすく解説します。
1. 住宅ローン審査の正体｜銀行は何を見ている？
住宅ローン審査とは、金融機関が「この人に長期間・高額の融資をしても完済してもらえるか」を判断するプロセスです。最長35年（最近は５０年）にわたる融資になるため、銀行は非常に慎重に以下の2点をチェックします。
- 人的信用（人への審査）：申込者が安定して返済し続けられる能力があるか
- 物的信用（物件への審査）：万が一の際、担保となる不動産に売却価値があるか
この「人」と「家」の両輪で、最終的な融資の可否が決定します。
2. 住宅ローン審査は「2段階」で進む
住宅ローン審査は、以下の2つのステップで行われます。この流れを理解していないと、「事前審査に通ったのに本審査で落ちる」という最悪の事態を招きかねません。
- 事前審査（仮審査）：購入の「お墨付き」を得るための簡易審査
- 本審査（正式審査）：契約後に行われる最終的な実行判断
3. 事前審査（仮審査）の役割とチェックポイント
事前審査の目的
物件の売買契約を結ぶ前に行うもので、「この条件なら融資が可能か」をスピーディーに判断します。不動産会社にとっても、購入希望者に支払い能力があるかを確認する重要な指標になります。
主な審査項目
- 年収・勤続年数・雇用形態
- 現在の借入状況（カーローン、リボ払い等）
- 個人の信用情報（過去の延滞歴など）
- 借入希望額に対する「返済比率」
【注意！】 事前審査は自己申告ベースの項目が多く、書類も最小限です。そのため、「事前審査通過＝100%借りられる」ではないことを肝に銘じておきましょう。
4. 本審査（正式審査）の役割とチェックポイント
本審査の目的
売買契約締結後に行われる、最終的な融資決裁です。銀行だけでなく保証会社も加わり、公的な書類に基づいて厳格に精査されます。
追加で確認される内容
- 正式書類との照合：源泉徴収票や納税証明書、住民票等による裏付け
- 健康状態：団体信用生命保険（団信）に加入できるか
- 物件の担保評価：再建築不可ではないか、法的な瑕疵がないか
- 売買契約の内容：取引の妥当性や権利関係の精査
5. 【比較表】事前審査と本審査の違い
| 項目 | 事前審査（仮審査） | 本審査（正式審査） |
| タイミング | 物件探し〜契約前 | 売買契約締結後 |
| 審査の目的 | 融資可能性の概算確認 | 融資の最終決定・実行判断 |
| 審査の厳格さ | 比較的緩やか | 非常に厳格 |
| 必要書類 | 免許証、昨年の年収がわかるもの等 | 住民票、印鑑証明、売買契約書等一式 |
| 物件評価 | ほぼ行わない（机上査定） | 詳細な現地確認・権利調査 |
6. 事前審査に通っても「本審査で落ちる」3つの典型例
実務上、事前審査を通過した後に否決されるケースには共通点があります。
① 申告内容と実態の相違
事前審査時に「年収を多めに書いた」「他社借入を隠していた」といった不備があると、本審査で正式書類を出した際に発覚し、「虚偽申告」として一発で否決される可能性が高まります。
② 物件の担保価値が低い
銀行が「この物件は価値が低い」と判断した場合です。
- 再建築不可物件
- 市街化調整区域の物件
- 親族間売買・個人間売買
これらは一般的な住宅ローンでは非常に厳しくチェックされます。
③ 信用情報の「直前」の変化
事前審査から本審査の間に、「新しく車をローンで買った」「クレジットカードを新設した」「スマホ代を延滞した」といった行動があると、審査に致命的な悪影響を及ぼします。
7. 住宅ローン審査を成功させるための4箇条
- 信用情報の整理：事前審査前に、自分の借入状況を正しく把握する。
- 物件に合わせた銀行選定：銀行によって得意・不得意（自営業に強い、中古に強い等）がある。
- 特殊案件は事前交渉：親族間売買などは、申し込む前に銀行への打診が必須。
- プロの視点を入れる：不動産・融資・登記を一体で考え、トータルで戦略を立てる。
まとめ｜審査は「理解」と「準備」が9割
住宅ローン審査は、単に「年収が高いか低いか」だけで決まる試験ではありません。
- 仕組みを正しく知る
- 銀行のロジックに合わせる
- 正しい順序で準備する
これだけで、審査の通過率は劇的に向上します。
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