【結論】

親御様が認知症を発症して意思能力（判断能力）が失われると、不動産の売買契約や預金解給・契約手続きが法的に一切不可能となり、実家は「売却不可・管理不可」の凍結状態に陥ります。親名義の実家を売却して施設入居一時金や介護・医療費用を捻出するためには、親御様が元気で判断能力をしっかり保たれているうちに「家族信託契約」を締結し、受託者（お子様）へ売却権限・管理権限を法的に委任しておくことがとても有効な解決策です。

【重要ポイント】

  • 意思能力の喪失＝契約の法的無効：民法上、意思能力がない状態で行われた法律行為（売買契約・信託契約・媒介契約）はすべて無効。親の代わりに子が勝手に実家を売ることは法律上絶対にできない。
  • 「要介護認定」と「意思能力」の決定的な違い：要介護1〜2や身体的な不自由があっても、「自分の実家を子に託し、将来施設代のために売却する」という契約の趣旨・内容を本人が正しく理解・納得できれば、家族信託契約は有効に成立する。
  • 成年後見制度との違い：手遅れになって認知症が進むと家庭裁判所が関与する「成年後見制度」しか選べなくなる。後見制度では実家の売却に家庭裁判所の許可が必要となり、親の生活費・介護費目的以外の柔軟な資産運用や親族間の相続対策は、ほぼ不可能になる。
  • 一元対応（司法書士×宅建士）による安全な資金化：当事務所（リーガル・ケアセンター）は司法書士と宅建業者（北海道知事 石狩(3)第7921号）のダブルライセンスを保持。信託契約の設計・公正証書作成・信託登記から、実家の自社直接媒介（売却仲介手数料70%・30%OFF）まで他社を挟まず一括対応し、確実な資金化を実現する。

【専門家からのアドバイス】

「実務の現場で最も多くいただくご相談であり、同時に最も切実な後悔のお声が『もう少し早く相談に来ていれば…』というものです。

『うちの親はまだ会話もできるし、物忘れも年相応だから大丈夫』と思っているその時期こそが、家族信託を安全に設計できる唯一のチャンスです。認知症の進行速度には個人差があり、脳梗塞や転倒による環境変化などで一気に判断能力が低下してしまうケースも少なくありません。

当事務所では、40年以上の法務・不動産実務経験に基づき、ご本人様（親御様）との丁寧な面談を通して意思確認を行い、後から他の親族や第三者から無効を主張されない強固な『信託契約公正証書』を作成いたします。手遅れになってご家族が数百万円もの施設代を立て替える事態になる前に、ぜひお早めにご相談ください。」

（リーガル・ケアセンター代表 司法書士・行政書士・宅地建物取引士・1級FP技能士 田村三平）

目次 [ close ]
  1. 1. 「実家を売って親の施設費用を作ろう」という計画に潜む最大の落とし穴
  2. 2. なぜ認知症になると家族信託や不動産売却ができなくなるのか？
  3. 3. 多くの人が誤解している「要介護認定」と「意思能力（判断能力）」の違い
  4. 4. 手遅れになった場合に待っている「成年後見制度」の厳しい現実
  5. 5. 意思能力がグレーゾーン（軽度認知症・要介護1〜2）の際の実務対応
  6. 6. 【まとめ】家族信託は親の「健康寿命」の内にしか作れない期間限定の予防策
  7. 当事務所（リーガル・ケアセンター）ならではの強み
    1. 1. 【司法書士 × 宅地建物取引業者】のダブルライセンスによる完全一括対応
    2. 2. 費用を圧倒的に抑える「ワンストップパック」と「仲介手数料70%優遇」
  8. 初回無料相談のお申し込み・お問い合わせ
    1. 次の記事予告

1. 「実家を売って親の施設費用を作ろう」という計画に潜む最大の落とし穴

「親が高齢になり一人暮らしが難しくなってきたから、そろそろ特別養護老人ホームや介護付き有料老人ホームへの入居を考えたい」

「入居一時金や毎月の手厚い介護サービス費用を作るために、親が暮らしてきた札幌の実家を売却して資金に充てよう」

お子様世代（40代〜60代）の方々から、このようなご相談をいただく機会が非常に増えています。しかし、ここには日本の現行法制度における最大の落とし穴が存在します。

いざ施設への入居が決まり、不動産会社へ売却の相談に行ったり、買主様との売買契約を交わそうとした段階で、「親御様の認知症が進行していて意思能力がない」と判定されると、不動産の売却も、それを防ぐための家族信託契約も、一切結ぶことができなくなってしまうのです。

「実家を売って親自身の介護費用に使うのだから、子どもである自分が代わりに手続きをしてあげればいいのではないか」とお考えになる方は少なくありません。しかし、法律上、他人の名義である不動産を、どれほど実の親子であっても代理権や法的な権限なしに勝手に処分することは絶対に認められていません。

結果として、実家を売却することができず、お子様がご自身の貯蓄や生活費から親御様の高額な施設費用（数百万円〜）を毎月立て替え続けなければならないという悲惨な事態が全国で多発しています。

2. なぜ認知症になると家族信託や不動産売却ができなくなるのか？

なぜ、認知症によって判断能力が低下すると法律手続きができなくなるのでしょうか。その根拠は「民法第3条の2（意思能力）」に明記されています。

【民法第3条の2】

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

意思能力とは、「自分の行った法律行為（契約など）によってどのような結果が生じるかを正しく認識・理解できる知的能力」のことです。

不動産の売買契約や、自分の資産を子に託す「家族信託契約」は、個人の財産権に重大な変動をもたらす非常に大きな法律行為です。そのため、契約を結ぶ瞬間にこの意思能力が失われていると、たとえ契約書に署名・押印があったとしても、その契約は法律上「当初から無効」となります。

意思能力が失われた場合に発生する「3大資産凍結リスク」

  1. 実家の売却・処分が完全に凍結する
    • 不動産会社との媒介契約（売却依頼）が結べない。
    • 買主との売買契約、所有権移転登記（名義変更）の手続きができない。
    • 空き家となった実家の解体・リフォーム・賃貸契約も不可能になる。
  2. 家族信託契約（信託設定）が結べなくなる
    • 親（委託者）と子（受託者）との間で信託契約書を作成・締結できない。
    • 公証人が意思確認を行えないため「信託契約公正証書」の作成を拒絶される。
    • 不動産の名義を信託名義に変更する「信託登記」が申請できない。
  3. 親名義の預貯金口座が凍結する
    • 銀行窓口で本人の意志確認（生年月日・口座開設の目的等のやり取り）ができなくなると、定期預金の解約やまとまった資金の引き出しが停止する。
    • 医療費や施設費用の支払いに親自身の口座資金が使えなくなる。

3. 多くの人が誤解している「要介護認定」と「意思能力（判断能力）」の違い

ご相談者様からよく受ける質問に、「うちの親は『要介護2』の認定を受けているのですが、もう家族信託は作れませんか？」というものがあります。

結論から申し上げますと、「要介護認定を受けていること」と「意思能力（判断能力）がないこと」は全く別の概念です。要介護状態であっても、法的に有効な家族信託契約を結ぶことができるケースは数多く存在します。

要介護認定と意思能力の比較

区分介護保険上の「要介護認定」民法上の「意思能力（判断能力）」
判定の対象身体の不自由さ、日常動作（食事・入浴・歩行等）に必要な介護の手間法律行為（契約）の意味・効果・目的を正しく理解し判断できる知的能力
判定機関各市町村の介護認定審査会（医師の意見書等）司法書士・公証人・裁判所（必要に応じて主治医の診断）
契約への影響要介護5であっても、脳機能が正常で会話・理解ができるなら契約可能身体が健康で要介護認定が「自立」であっても、重度認知症なら契約不可

例えば、脳梗塞の後遺症で車椅子生活となり「要介護3」の認定を受けている方であっても、頭脳が明晰であり、司法書士からの「ご自身の実家をお子様に託して、将来の施設入居費用を作るために売却することに同意しますか？」という質問に対し、その意味を正しく理解して「はい、長男に任せたいです」と自分の意思を表明できるのであれば、家族信託契約は法的に完全に有効です。

逆に、身体は非常に健康で歩き回ることができ、要介護認定を受けていなくても、重度のアルツハイマー型認知症で「自分の名前が分からない」「実家を所有している認識がない」「契約の意味が理解できない」という状態であれば、意思能力は「なし」と判断され、契約は不可能です。

4. 手遅れになった場合に待っている「成年後見制度」の厳しい現実

もし、家族信託を検討しないまま親御様の意思能力が完全に失われてしまった場合、実家を売却して施設費用を作るための唯一の残された手段は、家庭裁判所に申し立てを行って「成年後見制度（法定後見）」を利用することです。

しかし、成年後見制度はあくまで「本人の財産を保護・維持すること」を最優先目的とした制度であり、家族信託のような「ご家族の事情に合わせた柔軟な資産活用やスムーズな実家売却」とは全く性質が異なります。

成年後見制度を利用して実家を売却する際の問題点

  1. 家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」が必要
    • 親名義の実家（居住用不動産）を売却する場合、家庭裁判所へ申立てを行い、売却の許可を得なければなりません。
    • 「施設入居一時金を支払うために実家を売却する」という明確で合理的な理由（他に対象となる現金資産がない等）がない限り、裁判所から売却許可が下りないケースがあります。
  2. 家庭裁判所が選任した「第三者後見人（弁護士・司法書士等）」が就任する
    • 親族が後見人候補者になっても、財産額が大きい場合などは裁判所の判断で外部の専門家が後見人に選ばれます。
    • 外部後見人が選任されると、本人が亡くなるまで毎月2万〜5万円程度の後見人報酬が発生し続け、本人の財産から支払い続ける必要があります。
  3. 生前対策や柔軟な資産管理が一切できなくなる
    • 成年後見人は本人の財産を守ることが使命であるため、節税対策のための資産組換えや、預貯金を家族のために活用すること、贈与などはすべて法律上禁止されます。

このように、手遅れになって成年後見制度に頼らざるを得なくなると、多大な時間（申し立てから売却まで半年〜1年以上）、高額な後見報酬の継続コスト、そして家庭裁判所による厳しい監視と制約を受けることになります。

だからこそ、成年後見制度に頼る前段階として、意思能力があるうちに親主導・家族主導で資産管理権限を移行できる「家族信託」が圧倒的に優れているのです。

5. 意思能力がグレーゾーン（軽度認知症・要介護1〜2）の際の実務対応

「親に少し物忘れが出てきた」「同じ話を何度もするようになったが、まだ普段の会話は成立する」という、意思能力の「グレーゾーン」にある場合、当事務所（リーガル・ケアセンター）ではどのように対応するのでしょうか。

実務家として40年以上の経験を持つ司法書士・田村三平は、将来の契約無効リスクを排除するため、以下のような厳格かつ慎重なステップを踏んで手続きを進めます。

① 司法書士による事前面談と意思確認

親御様ご本人と直接お会いし（ご自宅や病院・施設へ訪問面談）、雑談を交えながら以下のポイントを自然な対話の中で確認いたします。

  • ご自身のお名前、生年月日、現在のご住所、ご家族構成を認識されているか。
  • 現在所有されている実家不動産や預貯金について把握されているか。
  • 「ご実家をお子様に託し、将来ご自身が施設に入る際のお金を作るために売却する」という信託の目的・内容を理解し、賛同されているか。

② 主治医による「診断書・意見書」の確認（必要に応じて）

物忘れの傾向が強い場合や、要介護認定を受けている場合は、親御様のかかりつけ医（主治医）に対し、現在の認知機能や判断能力に関する意見書・診断書の作成を依頼します。医師による「判断能力に著しい障害はない」「契約の意味を理解できる状態である」という診断結果は、契約の有効性を証明する強力な証拠となります。

③ 公証役場での「信託契約公正証書」の作成

当事務所で作成する家族信託契約書は、私文書（当事者だけの印鑑で済ませる書類）ではなく、必ず公証役場の公証人が関与する「公正証書」として作成します。

法律のプロである公証人が親御様と直接面談し、その場で意思確認を行った上で作成される公正証書は、極めて高い証拠力を持ちます。将来、他の親族（疎遠な兄弟など）から「親は当時認知症だったのだから信託契約は無効だ」といった言いがかりをつけられるリスクを完全にシャットアウトできます。

6. 【まとめ】家族信託は親の「健康寿命」の内にしか作れない期間限定の予防策

認知症対策としての家族信託は、病気になってから飲む薬ではありません。病気になる前に備える「予防接種」や「生命保険」と同じです。

親御様が元気で自立して生活されている「健康寿命」のうちにしか作ることができない、完全な期間限定の対策なのです。

「まだ親は元気に一人暮らしをしているから」「もう少し介護が必要になってから考えよう」と先延ばしにしていると、ある日突然の脳梗塞での倒れ込みや、環境変化による認知症の急激な進行によって、一瞬にして意思能力が失われ、対策の選択肢がすべて閉ざされてしまいます。

「少し物忘れが増えてきたかな？」「万が一の時に実家が凍結したらどうしよう」と頭をよぎった今この瞬間こそが、家族信託の検討を始めるべきベストなタイミングです。

当事務所（リーガル・ケアセンター）ならではの強み

家族信託を活用してご実家を無駄なく安全に売却し、親御様の施設費用の確保までを完了させるためには、単なる法務手続き（契約書作成）の知識だけでは不十分です。「法務」と「不動産売却の実務」の両方を熟知したプロの関与が絶対に欠かせません。

当事務所（リーガル・ケアセンター）は、札幌圏において他社にはない以下の強みを持ってご家族を強力にサポートいたします。

1. 【司法書士 × 宅地建物取引業者】のダブルライセンスによる完全一括対応

一般的な事務所の場合、司法書士が家族信託の契約書を作り、実際の不動産売却は外部の不動産会社へ丸投げされます。これでは窓口が2つになり、連絡の手間や「信託の意図が不動産会社に伝わらず売却が難航する」というトラブルが頻発します。

当事務所の代表・田村三平は、司法書士であると同時に宅地建物取引業者（北海道知事 石狩(3)第7921号）の免許を保持しております。

  • 司法書士として：認知症対策の信託設計・公正証書作成・信託登記・信託専用口座の開設サポートを迅速に実行。
  • 宅建業者として：信託したご実家の査定・販売活動・買主様との契約交渉・売買決済まで、外部業者を挟まず自社で「単独で直接」完結対応いたします。

2. 費用を圧倒的に抑える「ワンストップパック」と「仲介手数料70%優遇」

法務と不動産の双方を自社でダイレクトに一括対応するからこそ、お客様にとって最も優しく明朗な価格体系を実現しております。

【認知症対策・実家売却ワンストップパック】

■ 家族信託組成 ＋ 信託登記手続き（一括費用）： 一律 250,000円（消費税別）
  ［内訳］  ・家族信託コンサルティング ＆ 契約書案作成サポート：180,000円
  　　　　　・所有権移転 兼 信託登記申請代理手数料            ：70,000円

　　※複雑な権利調整や筆数増加による追加報酬は一切いただきません。
　　※登録免許税・公証人手数料・戸籍取得等の「実費」のみ別途となります。

■ 不動産売却時の仲介手数料を法定上限の「70%」にて売却支援いたします。

他社（一般的な司法書士報酬40万〜60万円 ＋ 外部不動産会社の満額仲介手数料100%）と比較していただければ、総額で数十万円単位の費用節約が可能となります。

初回無料相談のお申し込み・お問い合わせ

ご実家の処分や親御様の将来の資産管理、認知症対策について、少しでも不安やお悩みをお持ちの方は、まずはお気軽に当事務所の初回無料相談をご利用ください。
出張面談（ご自宅・病院・介護施設）やオンライン相談にも対応しております。
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公式ホームページ：【札幌圏】認知症対策の家族信託＆実家売却｜司法書士・宅建士

  • 事務所名：リーガル・ケアセンター（田村三平 司法書士・行政書士事務所）
  • 代表者：田村 三平（司法書士・行政書士・宅地建物取引士・1級FP技能士）
  • 宅建業免許：北海道知事 石狩（3）第7921号
  • お電話でのご予約：０９０-２０５８-３７２９（受付時間： 9:00〜22:00）３６５日受付
  • Webからのお問い合わせ：[ 無料相談予約フォーム（24時間365日受付） ]
  • 主な対応エリア：札幌市中央区、北区、東区、白石区、豊平区、南区、西区、厚別区、手稲区、清田区、石狩市、江別市、北広島市、恵庭市、千歳市、苫小牧市、南幌町

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