はじめに
「持病があるから、住宅ローンの審査に通らないかもしれない……」 「団体信用生命保険（団信）の告知に引っかかってしまい、マイホームを諦めるしかないのだろうか」
札幌・近郊エリアで理想の中古一戸建てやマンションを見つけ、いざ購入へ向けて動き出そうとした矢先、健康上の理由（持病や既往歴）という大きな壁にぶつかり、絶望に近い気持ちを抱えている方が少なくありません。
一般的な民間銀行の住宅ローン（地方銀行やメガバンク、ネット銀行など）では、「団体信用生命保険（団信）への加入」が絶対条件となっています。そのため、高血圧、糖尿病、精神疾患（うつ病など）といった持病があるだけで、どれほど年収が高く、確固たる社会的地位があっても、システム的に住宅ローンの審査から一発ではねられてしまうのが実務の現実です。
しかし、結論から申し上げます。持病があるから、あるいは団信に加入できないからといって、マイホームの夢を諦める必要は一切ありません。
公的機関（住宅金融支援機構）が民間金融機関と提携して提供する『フラット35』であれば、団信への加入は「任意（入らなくてもよい）」と定められているため、「団信不加入（団信レス）」で住宅ローンを組むことが完全に可能だからです。
今回は、札幌を中心に40年以上、1万件近い不動産決済や住宅ローンの現場に立ち会ってきた司法書士・1級FP・宅建士の田村三平が、持病や健康状態に不安がある方が札幌で中古フラット35を「団信レス」で安全に組むための実務対策と、万が一に備えた緻密なライフプラン設計の裏側を徹底解説します。
1. なぜフラット35なら「団信不加入（団信レス）」でも住宅ローンが組めるのか？
まず、民間銀行の住宅ローンとフラット35の「健康状態に対する審査基準の根本的な違い」を正しく理解しましょう。
1-1. 一般の民間銀行：『団信の加入』が融資の絶対条件
民間銀行の住宅ローンでは、融資を受ける本人に「万が一（死亡・高度障害）」のことがあった際、残されたローンの回収不能リスクを防ぐため、生命保険会社が引き受ける団信への加入を必須としています。つまり、「銀行の審査に通るか」という問題の前に、「保険会社の健康審査に通るか」というハードルをクリアしなければ、融資は1円も実行されません。
1-2. フラット35：団信への加入は『任意』という公的セーフティネット
これに対して、フラット35は「広く国民に安定した住宅資金を供給する」という公的な目的を持っています。そのため、健康上の理由で団信に入れない人であってもマイホームを取得できるよう、「団信に入らなくても融資の審査を行う」という独自の門戸を開いています。
健康状態を理由に門前払いされることがないからこそ、フラット35は「持病を抱えながらも、札幌で家族のために家を残したい」と願うビジネスパーソンにとって、最強の選択肢（セーフティネット）となるのです。
2. 団信レスでフラット35を組む際の手続きと「金銭的メリット」
実務上、フラット35を「団信不加入」で申し込む場合、手続き自体は非常にシンプルです。告知書の提出を拒否するのではなく、申込書上で「団信に加入しない」という選択肢にチェックを入れるだけで進めることができます。
そして、この「団信レス」を選択することには、実務上の手続きがスムーズになるだけでなく、月々の返済負担を抑えられるというダイレクトな金銭的メリットも存在します。
2-1. 団信に加入しない場合、金利が「0.2%」引き下げられる
現在のフラット35の金利体系では、標準で表示されている金利の中に団信の保険料相当（機構団信特約料）が含まれています。そのため、団信に加入しない「団信レス」を選択した場合、借入金利が一律で「0.2%」引き下げられるというルールになっています。
具体的に、札幌で2,500万円の中古戸建てを期間35年（元利均等・全期間固定）で購入した場合の、金利の違いによる総返済額の差をシミュレーションしてみましょう（※金利は仮の目安です）。
- 【通常プラン：金利 1.8%（団信加入）】
- 月々の返済額：約80,300円
- 35年間の総返済額：約3,372万円
- 【団信レスプラン：金利 1.6%（団信不加入）】
- 月々の返済額：約77,800円
- 35年間の総返済額：約3,267万円
このように、団信レスを選択することで月々の返済額が約2,500円安くなり、35年間のトータルでは約105万円もの返済コストを削減できる計算になります。持病があることで不利になるどころか、資金計画の数字上はむしろスリム化できるという側面があるのです。
3. 「団信レス」最大の落とし穴と、万が一に備えたライフプラン設計
金利が安くなるというメリットがある一方で、「団信レス」には絶対に無視できない最大の過酷な現実（落とし穴）があります。
それは、「融資の返済期間中に、万が一契約者が死亡または高度障害状態になったとしても、住宅ローンの残債は1円も消えず、そのまま全額が残された遺族（配偶者や子供）に引き継がれる」という点です。
何も対策をせずに団信レスでローンを組むことは、残された家族を極めて大きな経済的リスクに晒すことを意味します。だからこそ、一級FPとしての知見に基づいた「万が一の事態を防ぐための綿密なライフプラン代替戦略」が絶対に不可欠なのです。
以下に、実務の現場で私がお客様へ提案し、安全性を担保している具体的な3つの代替戦略を解説します。
代替戦略①：一般の生命保険（すでに加入している既存の保険）の徹底見直し
新しく団信に加入することはできなくても、「持病を発症する前に、昔から加入していた一般の生命保険」が手元にありませんでしょうか？ もし、死亡保障（死亡保険金）が1,500万円〜2,000万円といった形でついている古い保険があれば、それを「解約」や「減額」せず、住宅ローンの残債をカバーするための担保としてそのまま機能させます。 万が一の際には、その一般生命保険の保険金でフラット35の残残を一括返済する、というスキームをあらかじめライフプラン表（キャッシュフロー表）に組み込んでおくことで、家族に家と負担を残さない設計が可能になります。
代替戦略②：持病があっても入れる「引受基準緩和型」生命保険の活用
過去に加入した保険がない場合でも、諦めるのは早いです。近年の生命保険市場には、3つ程度の簡単な質問（告知）をクリアすれば持病があっても加入できる「引受基準緩和型（ひきうけきじゅんかんわがた）生命保険」が数多く存在します。 通常の保険より保険料は割高になりますが、フラット35を「団信レス」にすることで浮いた金利0.2%分の浮いた資金（先ほどのシミュレーションで言えば月約2,500円〜）を、この緩和型生命保険の掛け金に充当するのです。これにより、トータルの月々の支出を増やすことなく、家族のための死亡保障の盾を裏側から構築することができます。
代替戦略③：資産価値の下がりにくい「札幌圏の優良中古物件」の選定
万が一の際、残された家族が「家を売却すれば、ローンの残債をすべて清算できて、手元に現金すら残る」という状態を作っておくことも、究極のライフプラン防衛術です。 そのためには、築年数が経っても価値が急落しにくい、「札幌市内の主要駅近くの中古マンション」や、エリア需要の底堅い「地元の優良中古戸建て」を厳選して仲介・購入することが何よりも重要になります。
4. 札幌の中古物件ならではの「適合証明書」と「工務店連携」の重要性
健康状態（人）の対策と同時に、「中古住宅×フラット35」において絶対に見落としてはならないのが、『建物の技術基準（適合証明書）』のハードルです。
フラット35は、団信の有無に関わらず、購入する建物そのものの耐久性や耐震性を猛烈に審査します。どれだけ本人の資金計画やライフプランが完璧であっても、物件が国の指定する基準を満たしていなければ融資は実行されません。
札幌の地域特性と建物の罠
特に札幌市内や近郊エリアの築30年を超えるような古い木造一戸建ての場合、床下の防湿措置が不十分であったり、北海道の厳しい寒さ（凍害）によって土台が傷んでいたりして、そのままでは「適合証明書」が発行できないケースが多発します。
当窓口（リーガル・ケアセンター）では、私自身がこれまでにフラットの技術的適合検査や耐震基準適合の実地調査・補助を行ってきた現場経験（宅建士業務）をフルに活かします。 物件の内見段階から「この物件はフラットの基準をクリアできるか」「もし不適合な部分があっても、どの程度の断熱・補強リフォーム工事を行えばフラット35、あるいは最長50年ローンが組めるフラット50の融資枠を適用できるか」を現地で一発で見極めます。そして、フラットの基準を満たせる地元の優良工務店・リノベーション業者と直接実務連携し、建築と融資の手続きを同時並行で進行させます。
5. 【事例紹介】持病・団信不加入を乗り越え、札幌市内で中古戸建てを購入した実務例
当窓口で実際に「団信レス」のフラット35を活用し、安全な資金計画の元でマイホームを手に入れられたお客様のリアルな事例をご紹介します。
事例：数年前に大病を患った40代会社員（既婚・子供2人）が札幌市東区で中古戸建て（2,400万円）を購入
- お客様の状況： 3年前に心疾患の手術を受け、現在は経過良好なものの定期通院中。札幌市東区で家族のために中古の広めの一戸建てを見つけ、地元の地方銀行に住宅ローンを申し込むも、団信の告知審査で「不承諾」となり否決。大手不動産会社の営業マンからも「団信が通らないならうちでは紹介できるローンがありません」と言われ、絶望されていました。
- 当窓口の実務アプローチ：
- 一級FPの実務（ライフプラン設計）： お客様の健康状態と家計を徹底的にヒアリング。20代の頃から加入していた既存の一般生命保険（死亡保障1,500万円）の内容が生きていることを確認。さらに、フラット35を「団信レス」にすることで下がる金利0.2%分の浮いた資金を活用し、持病があっても入れる引受基準緩和型の収入保障保険（月額10万円の家族給付）を裏側で追加契約。万が一の際にも、既存の保険金と新しい保険金でローンの残債を完全に相殺し、家族の生活費を守れる「完璧な代替キャッシュフロー」を設計しました。
- 宅建士の実務（物件調査）： 購入希望の東区の中古戸建て（築28年）を調査。私自身の適合検査の実務経験の目から見て、床下の防湿コンクリートが一部不足していることが判明。契約前に、提携している地元のリノベ工務店を入れ、「購入と同時に床下防湿補修と断熱改修を行うリフォーム一体型フラット35」のスキームを組み立て、適合証明書の発行を100%確実なものにしました。
- 司法書士の実務（コスト削減と登記）： 通常の不動産仲介会社から提携司法書士への紹介で発生する見えないマージンを完全カットし、自社ダイレクト価格で「所有権移転」および「抵当権設定」の登記を執行。浮いた約15万円のコストを、先述の緩和型生命保険の初期費用や修繕費に充てていただくことで、自己資金を1円も無駄にしない資金配置を行いました。
- 結果： フラット35の満額融資が無事に承認。持病という大きな不安を抱えながらも、万が一の際のリスクを完全に潰した状態で、ご家族と共に広々とした新居での生活をスタートさせることができました。
6. まとめ：健康への不安を「戦略」に変え、窓口一本で確実な一歩を
持病があること、団信に入れないことは、決してマイホームの夢を諦める理由にはなりません。それは単に「民間銀行の一律的なマニュアルに合わなかった」というだけに過ぎず、フラット35という公的な器を正しく選び、一級FPとしての確固たる「代替のライフプラン防衛戦略」を組み合わせてあげれば、安全に、かつ有利に新居を構えることができます。
最もリスクが高いのは、知識のない不動産営業マンに言われるがままに通常のローンを申し込んで否決の履歴を重ねてしまったり、「団信に入れないから家族のリスクは目をつぶってそのまま借りよう」と、無対策で団信レスの海に飛び込んでしまうことです。
私ども「リーガル・ケアセンター」は、単なる法的手続きの代行屋ではありません。
- 一級FPとして、団信レスにおける遺族のリスクを極限まで相殺する生命保険のタックス・ライフプラン設計
- 技術的適合検査の実地経験を活かし、フラット35・50の基準を確実にクリアできる札幌圏の中古物件選定と工務店連携
- 司法書士として、中間マージンを徹底排除した低コストで確実な権利保全（登記実務）
この3つの専門領域をフルに融合させ、融資・仲介・法務を「窓口一本」で完全プロデュースしています。
「持病があるけれど、札幌で最愛の家族のために暖かく安心できる我が家を残したい」 「団信で断られてしまったけれど、どうしてもマイホームを諦めたくない」
その強い想いがあるなら、まずは一度、当センターへご相談ください。あなたの健康状態やご家族の状況に徹底的に寄り添い、最も安全に、そして何の後悔もなく新居の鍵をその手に握るための「完璧な再起・取得戦略」を、実務のプロとして共に実行していきましょう。
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北海道のフラット３５・５０融資・住宅ローンについての公式ページは以下のとおりです。
→【札幌】中古フラット３５・５０｜ローン・仲介・登記一括相談
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執筆・監修：田村 三平（Tamura Sampei） [代表者あいさつはこちら]
「リーガル・ケアセンター」代表
認定司法書士 / 行政書士 / 1級FP技能士 / 宅地建物取引士
札幌近郊で40年以上、1万件近い不動産決済に携わってきた住宅ローン審査再生のプロ。
金融・不動産・法務のトリプル資格を活かし、多くの銀行が難色を示す「転職直後」「個人事業主」のフラット35・50審査を一発通過させる独自戦略を提供しています。
さらに、フラットの「技術的適合検査」や「耐震基準適合」の実地調査経験も豊富。
本人の融資審査だけでなく、建物側の「適合証明書」のクリアまで現場目線で見極められる唯一無二の強みを持っています。「複雑な事情や物件の古さでマイホームを諦めさせない」を信条に、窓口一本で夢の実現を徹底サポートします。
