はじめに
札幌・北海道の冬、毎朝の除雪。若い頃は平気だった作業も、年齢を重ねるごとに心身への負担は増していきます。 「親がもう雪かきに耐えられない。だから子が家を買い取って管理を引き継ぎ、親は雪のないマンションへ移る」
これは北海道では極めて切実で、ごく自然な親族間売買の動機です。しかし、このまま銀行の窓口で伝えると、マニュアル重視の担当者からこう返されることがあります。 「それはご家族の個人的な事情ですよね？ 不動産を『売買』する経済的な合理性が見えません」
今回は、この「除雪問題」をいかにして銀行が首を縦に振る「論理的な売買理由」に昇華させるか、私の現場でのテクニックをお話しします。
1. 銀行が恐れるのは「建物の腐朽」と「担保価値の下落」
銀行が融資の判断で最も気にするのは、貸したお金が返ってくるか、そして「担保（家）の価値が維持されるか」です。
雪国において、管理能力が落ちた所有者が住み続ける家はどうなるでしょうか？
- 屋根の落雪による破損、スノーダクトの詰まりによる「すが漏れ」
- 除雪放置による外壁の腐食や、玄関フードの損壊
- 路上への落雪放置による近隣トラブル、損害賠償リスク
これらはすべて、銀行から見れば「担保価値の著しい低下」という重大なリスクに直結します。
2. 田村流：売買理由書を「資産管理の正常化」として書く
私は、親族間売買の「売買理由書」を作成する際、単に「親が大変だから」とは書きません。北海道の実務家として、以下のような視点を盛り込みます。
① 所有者交代による「資産維持」の必要性
「現所有者は高齢により、冬期間の適切な維持管理（屋根の雪下ろし、排雪、設備の点検）が困難な状況にある。このまま放置すれば建物の腐朽が進み、資産価値を毀損する恐れが高い。若年層であり、管理能力を有する買主へ所有権を移転し、適切な修繕と管理を行うことは、中長期的な担保価値の維持において不可欠である。」
② リフォーム計画との連動
単なる名義変更ではなく、あえて「断熱改修」や「屋根の修繕」などのリフォーム費用を住宅ローンに組み込む提案をします。これにより、「古い家を冬に強い家へと再生させるための前向きな売買」というストーリーが完成します。
③ 資金使途の透明性（親の老後資金）
「家を売ったお金で、親は雪のないバリアフリーマンションや高齢者専用住宅の入居費用に充てる」といった出口戦略を明確にします。これにより、資金が不透明な借金返済などに流用されないことを証明します。
3. 「現場の知恵」：想定外の出費をあらかじめ融資枠に
現在も実務で2件ほど事前審査を進めていますが、私は常に「土地家屋調査士への依頼料」なども融資枠に含めて申し込むようにアドバイスしています。
北海道の古い戸建ては、冬の間に傷みが見つかったり、前回お話ししたように物置の未登記が発覚したりと、決済直前で「想定外の費用」が発生しがちです。 住宅ローン実行の直前に「あと20万円足りない」となっても、枠の増額はほぼ不可能です。「万が一の調査費用や事務手数料まで、最初から予算に組み込んでおく」。この泥臭い段取りこそが、土壇場での否決を防ぐ唯一の方法です。
まとめ：北海道の「雪」は、立派なビジネスロジックになる
「親を助けたい」という温かい感情を、銀行が納得する「冷徹なロジック」へと翻訳すること。それが、札幌で実務を担う私の役割です。
北海道の冬は厳しいですが、正しく準備をすれば、その厳しささえも「家を守るための正当な理由」に変えることができます。
「雪の管理が限界で、実家の今後を悩んでいる」という方。 あなたのその苦労は、銀行を説得する強力な武器になります。まずは、現場を知り尽くした私に、その状況を詳しくお聞かせください。
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北海道の親族間売買については、次の公式ページで実務上の注意点まで解説しています。
→親族間売買の住宅ローン審査対策｜否認回避･価格基準｜北海道
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